İstanbul’da yaşayan Ekrem B., 10 yıl boyunca kiracısı olduğu evden taşınma kararı almıştır. Ev sahibine taşınacağını iki ay önceden bildiren Ekrem B., evin boş kalmaması için yeni bir kiracı bulunabilmesi amacıyla bilgilendirmede bulunmuştur. Taşındığı dönemde ödediği kira bedeli 1.500 TL olan evde, üç kira bedeli olan 4.500 TL depozito ödemiştir. Depozitoyu elden ev sahibine teslim etmiş ve kira sözleşmesine de eklemiştir. Ancak şimdi, ev sahibi mutfak dolaplarının eskidiğini ve kapıların hasarlı olduğunu bahane göstererek depozitoyu geri vermeyi reddetmektedir. Ekrem B., mutfak dolaplarının eskidiğini kabul etmekle birlikte, bunun 10 yıllık kiralama sürecinin normal bir sonucu olduğunu belirtmektedir. Kapılar konusunda ise ev sahibinin iddia ettiği gibi bir yıpranma olmadığını, aksine üç kez boya badana yaptıklarını ve kapının tertemiz göründüğünü ifade etmektedir. Ev sahibi, mutfak kapısının kilit arızası nedeniyle hasar olduğunu düşünmektedir. Özet olarak, ev sahibi evde hasar olduğunu iddia etse de, Ekrem B. evde herhangi bir hasar olmadığını düşünmektedir. Ancak ev sahibi ısrarla depozitoyu vermeme konusunda direnmektedir. Ekrem B. bu durumda ne yapabileceği konusunda bilgi almak istemektedir.
İstanbul’da yaşayan Ekrem B.’nin kiracı olarak yaşadığı evden taşınma sürecinde karşılaştığı ‘depozito iade sorunu’, ev sahipleri ve kiracılar arasında oldukça yaygın bir problem haline gelmiştir. Depozito, kiracının gayrimenkulde herhangi bir hasar olması durumunda masrafları karşılamak için kiralama öncesinde verdiği teminat bedeli olarak tanımlanır. Normal koşullarda, kiracı evde herhangi bir hasar bırakmamışsa, ev sahibi depozitoyu geri vermekle yükümlüdür. Ancak son zamanlarda, ev sahiplerinin depozitoyu iade etmekte isteksiz olduğu birçok olaya tanık olmaktayız.
Peki, kanunlar depozito konusunda ne diyor? Ev sahibi hangi durumlarda depozitoyu iade etmeme hakkına sahip? Kiracıların ve ev sahiplerinin hakları nelerdir? Tüm bu soruların cevaplarını, Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa 6 soruda açıklıyor.
Depozito konusu Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve para veya kıymetli evrak olarak verilmesi durumunda, kiracı parayı vadeli bir hesaba yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, depozito bedelini sadece iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Ancak mevcut uygulama depozito bedelinin elden verilmesi şeklindedir. Bu durumda, eğer kiracı evi hasarlı bir şekilde teslim etmişse veya kira sözleşmesi nedeniyle ev sahibine bir zarar doğmuşsa, ev sahibi depozito bedelini iade etmemekte haklıdır.
Hasarın tespiti ise olağan kullanım dışında kaynaklanan yıpranmalara dayanır. Kiralananın normal kullanımından kaynaklanan yıpranmalar, kiracının sorumluluğunda değildir. Kiracının olağan kullanımın dışında duvarı delmesi, zemini bozması gibi durumlar, ev sahibinin depozitoyu geri vermeme hakkını doğurur.
Ev sahibi depozitoyu geri vermeyi reddettiğinde, kiracı kanuni yollara başvurarak haklarını elde etme hakkına sahiptir. Bu gibi durumlarda, ev sahibinin hasarın varlığını kanıtlaması gerekmektedir. Sadece fatura sunmak yeterli olmayabilir, aynı zamanda delil tespiti de yaptırılması önerilen bir adımdır.
Öte yandan, kiracıların da evi harabeye çevirdiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu durumda, ev sahibinin hasarı hukuki yollardan tespit ettirmesi ve depozito bedelinden fazla hasar varsa bu bedeli tahsil etmesi mümkündür.